Инвестиции в недвижимость

Сколько на этом можно заработать

Инвестиции в недвижимость

Допустим, у вас появились накопления и вы хотите их сберечь, а лучше — приумножить. Из-за кризиса и отзыва лицензий вы не доверяете банкам и решаете вложиться в то, что простоит 100 лет и не обесценится — в недвижимость. Но во всех ли случаях инвестиции в недвижимость — хороший вариант? Рассмотрим варианты сделок.

Инвестирование в жилую недвижимость

Предположим, у вас есть 2 000 000 рублей, и вы покупаете однокомнатную квартиру в Рязани для сдачи в аренду. Вам повезло — за эти деньги вы нашли квартиру с ремонтом и минимально необходимой мебелью. Теперь вы сдаете квартиру за 15 000 рублей в месяц приличным людям и на долгий срок. Идеальная годовая доходность — 180 000₽ (9% от суммы вложений). Сравним с инвестициями в ценные бумаги. Самые низкорисковые из них — облигации федерального займа. Они дают среднюю доходность 15%.

Облигации федерального займа

Еще раз отметим, что 9% вы получаете при идеальных условиях аренды:

  • нет простоев;
  • не нужно делать ремонт;
  • нет налога на недвижимость;
  • нет платы за страховку недвижимости;
  • счета за коммунальные услуги оплачивает арендатор.

В случае отклонения от одного из этих пунктов годовой доход снижается: с учетом издержек вы получаете 6-7%.

Инвестирование в строящуюся недвижимость

Заключение договора долевого строительства — это риск. Больший риск, чем инвестиции в облигации. Если вы заключаете договор долевого строительства, будьте готовы к рискам.

  1. Некачественный результат. Недобросовестные застройщики безответственно относятся к деньгам вкладчиков, результат строительства расходится с ожиданиями. Иногда он даже не соответствует описаниям в договоре и строительным нормам. Закон на вашей стороне, но на доказательство своей правоты вы потратите деньги, время и силы.
  2. Нестабильная экономика. Строительные компании на реализацию своих проектов берут кредиты. Проекты по стоительству многоквартирных домов по времени занимают 1-1,5 года — изменения экономического курса за это время могут привести к банкротству даже ответственных застройщиков.
  3. Права на собственность. Договор долевого участия не предоставляет право собственности на недвижимость. Юридически по этому документу вы только имеете право получить недвижимость в собственность, когда застройщик сдаст объект. Перед заключением договора проконсультируйтесь с юристом и изучите Федеральный Закон-214 об участии в долевом строительстве. Каждый застройщик составляет договор в вольной форме, а некоторые выдают за него другой документ. Например, договор инвестирования, по которому застройщик не несет ответственности.
  4. Сроки строительства. Предположим, договор составлен верно, и вас все устраивает. Остаются риски, связанные со сроком строительтва. Часто они затягиваются, и вы ничего не можете с этим поделать: в договоре застройщики обычно предусматривают удлинение сроков. Кроме того, недвижимость — это тоже товар, цена на который со временем меняется не всегда в большую сторону.

Если вести постоянный поиск на рынке застройщиков, вы найдете проекты на стадии фундамента, по которым получите доход 25%. Но не забывайте, что чем выше доходность, тем выше риски.

Инвестирование в коммерческую недвижимость

Самый прибыльный вариант с самым высоким порогом вхождения: никто не продает коммерческую недвижимость площадью 10-20 кв. м. в спальном районе. Чаще она в центре города и по площади в 3-4 раза больше, поэтому стоит дорого. Например, в Рязани квадратный метр торгово-офисного помещения в центре стоит 65 000₽ и больше. Для примера возьмем помещение площадью 65 кв.м. и сдадим его за 60 000₽ в месяц. Прибыль — 17% в год.

Прибыль зависит от количества арендаторов. Если вы сдаете всю площадь одному арендатору на длительный срок, получите удобство, сравнимое с депозитом в банке: сдали и забыли. В случае с несколькими арендаторами они будут меняться, а вам придется решать вопросы по обслуживанию помещения или нанимать управляющего.

Инвестиции в недвижимость не гарантируют высокую годовую доходность. Многие думают, что не рискуют, когда вкладывают деньги в недвижимость, но это не так. Покупка жилой недвижимости — это, скорее, способ сохранить накопления, а не приумножить. Но по прогнозу аналитиков группы компаний «МИЭЛЬ» на 2015 год, спрос на недвижимость будет падать. Значит, часть сбережений вы потеряете. Но если у вас есть более 4 000 000₽ — они помогут заработать на коммерческой недвижимости.